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混雑解消と集積の利益は両立できる右に述べた対策を用いて、大都市を再生するという考え方は、さまざまな反論を招く可能性がある。 一極集中問題といわれて、東京は過大であると指摘されるのは、人口規模が大きくなるにつれて、都市的インフラが不足して、さまざまなボトルネックが発生する結果、都市環境が悪化するからである。
すなわち、人口の集積にともない、混雑現象や環境汚染といった問題が発生することが指摘されている。 このような考え方を背景にして、分散型の都市構造を造ることが提案されている。

しかし、第7章では、このような考え方に対して反論する。 都市の分散政策は、前述のように、大都市の魅力を減殺するものである。
多くの人口が集積することによって、ネットワークが構築され、それによって多くの人々が利益を受ける。 そのとき発生するさまざまな外部不経済、すなわち混雑現象や環境汚染に対しては、人口分散政策という方法よりも、混雑料金を導入する方法や環境外部性に対して課徴金を課すほうが望ましい。
容積率規制によって高度利用を制限することは、必ずしも有効な政策ではないことを明らかにしたい。 混雑料金や課徴金の実施によって、都市の混雑を解消し都市の環境を維持しながら、集積にともなうさまざまな利益を、私たちは享受することができる。
第6章では、中央から地方への再分配政策としての地方交付税あるいは国庫支出金という再分配財政制度が検討される。 このとき、なぜ地域振興政策が必要とされるのかといった大問題が検討されなければならない。
大都市という資源を有効に利用すると同時に、地方という資源も有効に利用するためには、どのような制度が必要だろうか。 これまで、地方は貧しいからという理由だけで再分配を認めてきたが、これが本当に地方の効率化に役に立つのであろうか。
魅力的な地方を形成するために、いかなる財政制度を用いて地方を活性化していくべきかについて議論したい。 都市と地方の競争が、より豊かな日本の将来を築くことになるであろう。

第9章は、これまでの住宅政策を批判的に検証する。 緊急事態における都市政策の一環としての住宅政策に焦点を当てて、とくに将来の大地震や大災害に備えて、どのような住宅政策を準備すべきかについて考える。
阪神・淡路大震災で経験した出来事を教訓にして、今後の住宅政策について考えてみよう。 緊急事態において求められる対策を検討することは、非常に重要な問題でである。
第8章では、日本の金融制度の大きな問題である不良債権の処理について考えてみたい。 不良債権の多くは土地・住宅を担保にしたものである。
地価が低下することによって、この不良債権の価値がさらに傷つけられている。 日本の金融制度は土地担保金融といわれ、土地・住宅を抵当にして貸出をするという形態を取ってきた。
しかし、このような金融のあり方は大きな曲がり角にきている。 土地さえ抵当に入れておけば安心して貸出ができると考えたために、日本の金融制度は歪んだものになってしまった。
日本の不良債権処理を阻んでいる一つの原因は、土地担保の競売市場の不備にある。 ひとたび企業が倒産して、債権者が、担保になっている土地や住宅を売買しようとすると、さまざまな障害のために、不動産の売却が進まないといった事態が発生している。
これは銀行の不良債権の処理を遅らせると同時に、土地の有効利用を阻んでいる。 この原因は法制度の不備にある。
短期賃借権と呼ばれる制度が、土地所有者あるいはその抵当権者が土地を売買する際の障害になっている。 このような法律の不備を改めて、土地や担保になっている資源を市場で売買することによって、不良債権の処理が進むと同時に土地・住宅の有効利用が可能となる。

さらに、これは貸し渋りを抑制する結果、金融市場を活性化し、新しい産業への資金供給を促すうえでも有効な手段である。 本書で提案される政策が実現されれば、郊外の自然を生かしながら、私たちは、都市の豊かさを実感することができるだろう。
それだけでなく、金融機関の新事業への貸出を通じて、リーディング・インダストリーの育成に貢献するであろう。 都市再生こそが、日本再生の契機となると考えられる。
私たちが住宅サービスを選択するとき、いちばんはじめに考えなければならないのは、家を買うか、それとも、アパートに住むかという問題である。 つまり、持家にするか、借家にするかという点である。
よく、「持家のほうが将来、資産が残るから得だ」とも、あるいは「借家のほうが経済的な負担は軽い」ともいわれる。 どちらが正しいのだろうか。
この問題については、さまざまな議論が繰り広げられている。 バブル期のように地価上昇率が高かったころは、地価が上昇するのだから、「家を買ったほうがずっと得だ」ともいわれていた。
家を買っておけば将来の値上がりが期待できる、というわけだ。 本当にそうだろうか。
それでは、現在のように地価が下がっているときには、逆に借家に住むほうが得だろうか。 同様に、「金利が低いときには、借家住まいよりも家を買ったほうが有利だ」という人もいる。
低金利のときには、持家にしたほうが本当に有利なのだろうか。 以下この章では、これらの問題について「経済学的に」考えてみよう。
経済学では答えられない?このような問題に対して、経済学者はこれまで、どのように答えてきたのだろうか。 「もし、いっさいの取引費用や情報の問題が存在せずに、また資本市場が完全ならば、消費者にとって持家にするか借家にするかはまったく無差別である。

つまり、持家にしても借家にしても同じ程度に有利であって、どちらを選ぶかについては答えられない」というのが、これまでの経済学者の標準的な解答である。 ここで、「取引費用」、「情報の問題」という聞き慣れない言葉について解説しておこう。
取引費用」とは、取引の対象となる財・サービスの価格以外に、取引にともなって発生する諸費用をいう。 この場合に当てはめれば、適当な住宅を得るときに必要な時間や、情報の収集にかかる費用、不動産売買に支払う手数料などである。
また「情報の問題」とは、取引の対象となっている財・サービスの品質について、買い手の持っている情報と売り手の持っている情報に格差がある場合に発生する問題をいう。 このような格差は「情報の非対称性」と呼ばれる。
この場合に当てはめれば、他人に住宅を貸す場合に、借り手がどのように自分の住宅を使うかは、必ずしも明らかではない。 大切に使わなかったり、近隣の人々に迷惑をかけるかもしれない。
住宅の貸し手は、借り手の使い方についての情報を持っていない。 したがって、住宅を貸すときに、貸し手は借り手にいろいろな条件をつけるのである。
すなわち、「いっさいの取引費用や情報の問題が存在しない」ということを、日常用語でいい換えれば、「住宅を選ぶときに、手数料や税金を払う必要なしに、住宅の品質がわかり、一定の品質の住宅を自由に購入・売却でき、かっそれを人に貸すときにも何の条件もつけずに安心して貸すことができる場合しということになる。 こういった限定的な場合には、経済学では、持家にすべきか借家にすべきかという問いには「答えられないのである。


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